Questões de Da outorga onerosa do direito de construir (Direito Urbanístico)

Assinale a opção correta à luz do disposto no Estatuto da Cidade (Lei n.° 10.257/2001).

Por coeficiente básico entende-se a área edificável, cálculo que é feito levando-se em consideração fatores como o adensamento populacional, a geração de tráfego, a demanda por transporte público e a paisagem urbana natural e cultural.

Todos os empreendimentos em área urbana dependem da elaboração de estudo prévio de impacto na vizinhança para a obtenção de licença de construção.

O direito de construir, previsto em plano diretor, é intransferível para outro local que não o já autorizado por lei.

Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções coordenadas conjuntamente pelo poder público municipal e pelos investidores privados, com ampla participação da comunidade, com vistas a alcançar transformações urbanísticas estruturais em determinada área.

O direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente básico até o limite do coeficiente máximo, ambos definidos pelo plano diretor, mediante contrapartida do beneficiário.

A respeito da outorga onerosa do direito de construir, assinale a alternativa incorreta.

A outorga onerosa do direito de construir ocorre mediante contrapartida a ser estabelecida em contrato entre o município e o beneficiário.

O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida do beneficiário.

O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser permitida alteração de uso do solo, mediante contrapartida do beneficiário.

Os casos passíveis de isenção do pagamento da outorga onerosa do direito de construir são determinados em lei municipal específica.

As cidades são sistemas de alta complexidade, cujo bom funcionamento depende da ação coordenada de diversos agentes, públicos e privados, mediada pelo direito urbanístico. Nas palavras da Constituição, a política urbana deve propiciar o “pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bemestar de seus habitantes”. Uma vez que a cidade não é algo isolado do ambiente, o processo de urbanização tem que se inserir harmoniosamente na natureza, de maneira a preservar os recursos naturais e os ecossistemas. Além disso, deve ser acessível às pessoas de todas as faixas de renda, o que depende de uma ampla oferta de imóveis para venda ou locação nas áreas dotadas de infraestrutura e da regularização de assentamentos informais consolidados.

No Brasil, tudo isso é regulado por um detalhado arcabouço normativo de direito urbanístico produzido por todos os entes da Federação. A Constituição de 1988 atribuiu à União competência para estabelecer regras gerais sobre o assunto, a serem suplementadas pelos estados e municípios. Determinou também que a propriedade cumpra uma função social e que toda cidade com mais de 20 mil habitantes aprove um plano diretor capaz de ordenar a urbanização ou a edificação de determinados terrenos, para dar pleno aproveitamento à infraestrutura instalada. Já existiam leis urbanísticas anteriores à Constituição – por exemplo, sobre desapropriações (1941) e loteamentos (1979) –, porém uma legislação abrangente a respeito do tema só surgiria em 2001, quando foi aprovada a Lei 10.257, conhecida como “Estatuto da Cidade”.

Com duas décadas completadas em julho, o Estatuto estabeleceu diretrizes de política urbana a serem observadas pelos municípios; regulamentou o conteúdo e o processo de elaboração dos planos diretores; instituiu novos instrumentos urbanísticos e atribuiu ao Ministério Público a defesa da ordem urbanística, além de tipificar como improbidade administrativa uma série de ações ou omissões por parte dos prefeitos.

As diretrizes incorporaram os principais objetivos da política urbana, que abrangem aspectos sociais, econômicos, financeiros, ambientais e políticos. Entre eles, a garantia do direito a cidades sustentáveis; a oferta de equipamentos, serviços públicos e transporte adequados à necessidade da população; a gestão democrática; a cooperação entre governo, iniciativa privada e terceiro setor; a contenção dos efeitos negativos do crescimento urbano sobre o meio ambiente; o desestímulo à retenção especulativa de imóveis urbanos; a prevenção de desastres; preservação do patrimônio cultural e do meio ambiente; consulta à população em empreendimentos de grande porte; a regularização fundiária de assentamentos informais de baixa renda e a simplificação da legislação urbanística, entre outros.

(PINTO, Victor Carvalho. O Estatuto da Cidade, vinte anos depois. Publicado em 29/10/2021. Disponível em: https://piaui.folha.uol.com.br/o-estatuto-da-cidade-vinte-anos-depois/. Acesso em 28 ago. 2022.)

O autor do texto cita “o desestímulo à retenção especulativa de imóveis urbanos” entre os objetivos da política urbana incorporados pela Lei nº 10.257/2001. Para atingir tal objetivo, a lei concebe determinados instrumentos, entre os quais é previsto que o plano diretor pode estabelecer a relação entre a área edificável e a área do terreno de tal forma que, se o proprietário pretender construir além da relação estabelecida, deverá pagar ao poder público municipal contrapartida pelo direito concedido, com valor proporcional ao custo do terreno. Na espécie, a citada relação e o respectivo instituto jurídico são legalmente denominados, correta e respectivamente:

Planta geral de valores genéricos; direito de preempção.

Valor venal do imóvel; operação urbana consorciada.

Coeficiente de aproveitamento básico; outorga onerosa do direito de construir.

Fator de melhoria; transferência do direito de construir.

A conduta do Prefeito que aplicar os recursos auferidos com a outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso de forma diversa da indicada no Estatuto da Cidade:

Representa ato de gestão inadequada, implicando em responsabilidade pessoal do Prefeito, sem representar, no entanto, ato de improbidade.

Constitui ato de improbidade administrativa.

Constitui crime tipificado no Estatuto da Cidade, punível com detenção.

Constitui crime tipificado no Estatuto da Cidade, punível com multa.

Constitui mera irregularidade administrativa, que deve ser corrigida de ofício pelo prefeito.

Considerando os instrumentos de política urbana, utiliza(m) solo criado

o parcelamento, a edificação e a utilização compulsórios.

o consórcio imobiliário.

o estudo de impacto de vizinhança.

a outorga onerosa do direito de construir.