Questões de Locação de Coisas (Direito Civil)

João alugava um imóvel de José, com cláusula expressa de renúncia à indenização ou à retenção por quaisquer benfeitorias. Depois de quase uma década no imóvel, decidiu construir no quintal uma área com piscina, sauna, churrasqueira e um pequeno chalé para hóspedes. Isso foi aprovado pelo proprietário, que não desejou participar das despesas nem concedeu qualquer vantagem a João.
Depois de um ano de obras, já fruindo do espaço para receber amigos, João resolveu instalar uma hidromassagem no quarto de hóspedes e um moderno toldo protetivo sobre a piscina para diminuir a sujeira.
Tudo concluído, José, então, pediu o imóvel de volta.
Nesse caso, é correto afirmar que João:

não terá direito a qualquer indenização;

terá direito de indenização sobre todas as obras;

só terá direito de indenização sobre a construção da área com piscina, sauna, churrasqueira e chalé de hóspedes, mas não sobre os acréscimos posteriores (hidromassagem e toldo para piscina);

só terá direito de indenização sobre a construção da área com piscina (e seu toldo), sauna, churrasqueira e chalé de hóspedes, mas não sobre a hidromassagem;

poderá impedir a retomada do imóvel pelo tempo necessário para se compensar pelos investimentos feitos.

João é inquilino de um imóvel alugado há 10 anos e sempre pagou o valor mensal do aluguel com um atraso médio de 15 dias. O proprietário do imóvel nunca tomou qualquer providência para cobrar os atrasos e sempre aceitou os pagamentos com atraso sem impor qualquer multa ou cobrança adicional.
Considerando a situação hipotética, assinale a alternativa correta.

O proprietário do imóvel pode, a qualquer momento, cobrar os atrasos no pagamento do aluguel referentes aos últimos 10 anos, mesmo tendo aceitado os pagamentos com atraso anteriormente.

João deve arcar com o pagamento dos atrasos no aluguel referentes aos últimos 10 anos, mesmo que o proprietário não tenha cobrado anteriormente, pois a supressio não se aplica a contratos de locação.

João está isento do pagamento dos atrasos no aluguel, uma vez que o proprietário aceitou os pagamentos com atraso durante todos esses anos, configurando a supressio.

O proprietário do imóvel pode cobrar os atrasos no pagamento do aluguel apenas se houver uma cláusula expressa no contrato de locação permitindo a cobrança retroativa.

A supressio só é aplicável se houver uma renúncia formal do proprietário do imóvel aos atrasos no pagamento do aluguel, o que não ocorreu nesse caso.

Ângela Moreira, advogada, solteira, proprietária do imóvel residencial sito à Rua das Flores, número 123, bairro Primavera, RJ, na qualidade de locadora, celebrou contrato de locação do referido imóvel com Carmen Dias, servidora pública, em união estável com Ricardo, médico, na qualidade de locatária, pelo prazo de 30 meses. O respectivo contrato foi averbado junto à matrícula do imóvel. Ricardo, no 15º mês de vigência, notificou Ângela Moreira, informando o falecimento de Carmen Dias e a continuidade do contrato.
Poucas semanas após a notificação, Ângela Moreira vende o imóvel para Lucas Souza, empresário. Na sequência, notifica Ricardo sobre a venda do imóvel e do prazo de 90 dias para a desocupação. Ricardo, em resposta, informa que não deixará o imóvel no prazo indicado, pois o contrato ainda está em vigência e, também, porque não lhe foi assegurado o direito de preferência para a compra. Ângela Moreira contra-argumenta, afirmando que a morte de Carmen Dias promoveu a extinção automática do contrato e que, Ricardo não tem direito algum de preferência, visto que ele nunca integrou a relação locatícia.
Diante da situação hipotética narrada, assinale a afirmativa correta.

Com a morte de Carmen Cruz, a locação é transmitida para Ricardo, que poderá permanecer no imóvel até o término de sua vigência, mas não há que se falar em direito de preferência.

Dada a natureza do contrato, com a morte de Carmen Cruz, operou-se a extinção, razão pela qual Ricardo deverá desocupar o imóvel.

Independentemente da morte de Carmen Cruz, a venda de imóvel a terceiro é causa de extinção do contrato.

Com a morte de Carmen Cruz, a locação é transmitida para Ricardo, que se sub-rogará em todos os direitos e obrigações do contrato.

Ricardo, desejando adquirir o imóvel, poderá depositar o preço e demais despesas do ato de transferência em até seis meses, mas não poderá reclamar perdas e danos de Ângela Moreira.

A respeito da posse, dos direitos reais, da locação de imóveis urbanos e do contrato de fiança, julgue o item a seguir.

É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.

Certo

Errado

Marisa celebra contrato de locação residencial de imóvel de sua propriedade. Falece em 2019; os inquilinos são avisados e permanecem no imóvel, passando a pagar ao herdeiro Luiz. Em 2020, os locatários tornam-se inadimplentes. Luiz, então, ajuíza ação de cobrança. Em contestação, os réus alegam a ilegitimidade de Luiz, seja porque não é o locador, seja porque há outros três herdeiros de Marisa.

Nesse caso, é correto afirmar, exclusivamente à luz do direito civil, que:

não assiste razão aos réus;

assiste razão aos réus, uma vez que, por força da Lei nº 8.245/1991, com a morte do locador na locação residencial, sub-roga-se em seus direitos e obrigações o espólio, em vez dos herdeiros;

assiste parcial razão aos réus, uma vez que, havendo vários herdeiros, todos se sub-rogam nos direitos e obrigações do devedor original, mas cada qual só pode cobrar sua cota parte;

não assiste razão aos réus; mesmo assim, Luiz, ao receber, deverá lhes dar caução de ratificação quanto aos outros credores;

assistia, a princípio, razão aos réus, uma vez que a Lei nº 8.245/1991 nada dispõe acerca da sucessão contratual; no entanto, quando aceitaram pagar diretamente a Luiz, ocorreu a novação do negócio jurídico.