Questões de Cláusulas Especiais de Compra e Venda (Direito Civil)

Buscando cem mil reais emprestados para abrir um estabelecimento comercial, Abelardo procurou Mirtes, prometendo pagar-lhe de volta em um ano e oferecendo a ela, em garantia hipotecária, uma sala comercial de que é proprietário. Entretanto, Mirtes, alegando que a execução da hipoteca é muito burocrática e custosa, propôs a Abelardo a seguinte estratégia: ele vende a ela a sala comercial pelos cem mil reais imediatamente, mas eles preveem no contrato a prerrogativa de ele recomprar o imóvel em um ano, pelo valor atualizado e com juros. Desse modo, ele recebe o dinheiro, mas, caso não pague de volta, ela já detém a propriedade do imóvel dado em garantia.
O negócio proposto por Mirtes configura:

compra e venda com pacto de retrovenda, mas deve ser reputado simulado, pois tem por fim efetivar pacto comissório;

compra e venda com reserva de domínio, mas o contrato em questão deve ser declarado nulo por configurar hipótese de fraude à lei;

alienação fiduciária em garantia, e é um contrato válido por constituir modalidade legalmente regulada de negócio indireto;

venda a contento, que envolve estipulação válida de pacto marciano, já que a garantia imobiliária tem valor pré-estabelecido;

contrato estimatório, em que se efetiva negócio processual com o fim de agilizar a execução extrajudicial da garantia imobiliária.

Cláudia comparece à unidade de atendimento da Defensoria Pública do Estado do Espírito Santo, afirmando que não consegue regularizar junto aos órgãos públicos a situação do imóvel, de valor superior a 30 salários mínimos, no qual reside com sua família, há mais de cinco anos, pois esses não aceitam a documentação que alega comprovar a compra e venda do imóvel. Analisando os documentos, a Defensora Pública responsável pelo atendimento verifica que Cláudia possui apenas um contrato particular de compromisso de compra e venda do imóvel datado de 2017, com cláusula de irretratabilidade, mas não houve registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Diante desta documentação, Cláudia deve ser informada que

já houve a transferência da propriedade por meio da tradição, configurada com a obtenção da posse do imóvel para fins residenciais.

já houve a transferência do domínio do imóvel por meio do contrato com cláusula de irretratabilidade, de modo que não há necessidade de adjudicação compulsória ou usucapião para o reconhecimento da propriedade.

ainda não houve a transferência do domínio do imóvel, que poderá ser feito somente por meio de usucapião, pois a adjudicação compulsória apresenta como requisito o registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

ainda não houve a transferência do domínio do imóvel, que poderá ser feito somente por meio de adjudicação compulsória, pois não se verifica o cumprimento de prazo suficiente para pleitear o reconhecimento de nenhuma modalidade de usucapião.

ainda não houve a transferência do domínio do imóvel, que poderá ser feito por meio de adjudicação compulsória ou usucapião, se presentes os requisitos para tanto.

Julgue os itens subsequentes, referentes à chamada exceção de inseguridade.

I Não há previsão da exceção de inseguridade no direito brasileiro.

II Também conhecida como exceção de contrato não cumprido, a exceção de inseguridade ocorre quando, em contrato bilateral, nenhuma das partes pode, antes de cumprida a sua obrigação, exigir o cumprimento da do outro.

III A exceção de inseguridade pode ser oposta à parte cuja conduta ponha manifestamente em risco a execução do programa contratual.

IV Revela hipótese de exceção de inseguridade o art. 495 do Código Civil, ao estabelecer que, não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.

Estão certos apenas os itens

I e II.

II e IV.

III e IV.

I, II e III.

I, III e IV.

João contratou compromisso de compra e venda de imóvel com Maria, assumindo a obrigação de pagamento de dez parcelas de igual valor. Após o pagamento de três parcelas devidas, João tornou-se inadimplente e o contrato foi resolvido. Constava no contrato cláusula penal prevendo a perda integral dos valores pagos. Indignado com o que denominou "desproporção da sanção", João requereu judicialmente a declaração de invalidade da cláusula penal, sob o argumento de que estariam comprovados os elementos caracterizadores da lesão.
Sobre o caso descrito, é correto afirmar que:

está configurada a lesão, defeito do negócio jurídico que gera a nulidade da cláusula penal, pois está presente o elemento da desproporção manifesta das obrigações assumidas;

a previsão contratual da cláusula penal compensatória é inválida, independentemente de sua manifesta desproporção, pois está prevista em contrato de compra e venda de imóvel;

para caracterizar a lesão, João deve provar a existência de desproporção manifesta entre as obrigações constituídas e a sua inexperiência, que não pode ser presumida, ou a premente necessidade de contratar;

tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel entre particulares, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, que prevê, em seu Art. 51, lI, a nulidade de cláusula que subtrai ao consumidor o reembolso de quantia já paga;

a cláusula penal compensatória permite a Maria exigir de João o pagamento integral dos valores já pagos, ainda que João comprove a manifesta desproporção entre as parcelas e sua inexperiência.

Em relação à cláusula de venda com reserva de domínio, é correto afirmar que:

É vedada nos contratos de consumo.

Pode ser estabelecida nos contratos escritos ou verbais.

Acarreta a transferência imediata da posse e da propriedade do bem alienado ao comprador.

Somente pode ser aplicada aos contratos de compra e venda de bens móveis.

Impõe a necessidade de intervenção de instituição financeira como intermediadora no contrato.