Questões de Direito Urbanístico do Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro

Lucas, maior e capaz, residente e domiciliado no Município de Niterói, no Estado do Rio de Janeiro, compareceu à sede do Ministério Público, denunciando o fato de que a municipalidade teria praticado ato ilegal e lesivo ao seu patrimônio, consistente na desapropriação do seu imóvel, sem a observância das formalidades legais.
Com efeito, após a análise detida do caso que lhe foi apresentado, o Promotor de Justiça concluiu que a desapropriação do imóvel se materializou após cinco anos de cobrança do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), progressivo no tempo, sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização do local. Registre-se, por fim, que o Município de Niterói, antes de implementar a desapropriação, não deu ciência dos fatos ao Ministério Público, tampouco ao Tribunal de Contas.

Nesse cenário, considerando as disposições expressas da Lei nº 10.257/2001, assinale a afirmativa correta.

Não há qualquer ilegalidade na desapropriação efetivada pelo Município de Niterói, sendo certo que Lucas será indenizado por meio de pagamento em títulos da dívida pública, previamente aprovados pela Assembleia Legislativa, os quais serão resgatados no prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais de 12% ao ano.

Não há qualquer ilegalidade na desapropriação efetivada pelo Município de Niterói, sendo certo que Lucas será ressarcido em dinheiro e a indenização deverá considerar o valor da base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), descontado o montante incorporado em função de obras realizadas pelo Poder Público na área onde o imóvel se localiza, nos últimos 5 anos.

Não há qualquer ilegalidade na desapropriação efetivada pelo Município de Niterói, sendo certo que Lucas será indenizado por meio de pagamento em títulos da dívida pública, previamente aprovados pelo Senado Federal, os quais serão resgatados no prazo de até dez anos, em prestações anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais de 6% ao ano.

A desapropriação implementada pelo Município de Niterói é ilegal, já que, antes de efetivada a expropriação, o Poder Público deveria ter dado ciência dos fatos ao Ministério Público e ao Tribunal de Contas.

A desapropriação efetivada pelo Município de Niterói é ilegal, por usurpar a competência do Estado do Rio de Janeiro para proceder à desapropriação decorrente da inobservância da função social da propriedade.

Desde 1999, funcionava, em terreno abandonado na cidade de Saquarema, um pequeno restaurante comandado por Raquel. A sociedade empresária era exercida pela sociedade Raquel e Filhos Ltda., da qual Raquel era sócia com 90% (noventa por cento) das ações; e cada qual de seus dois filhos, que trabalhavam como garçons, com 5% (cinco por cento).
Em janeiro de 2022, mudam-se todos, ela e a prole, para os fundos do terreno – que, no total, mede 250 m².
Aconselhada por um cliente advogado, em maio de 2023, Raquel pede, em juízo, a usucapião especial urbana de todo o imóvel.

Em abril de 2025, os autos são remetidos ao Ministério Público, nos termos do Art. 12, §1º, do CPC, que deverá opinar pela

procedência integral dos pedidos, valendo a sentença como título translativo no Registro Geral de Imóveis, consideradas a área total do terreno e a sucessão possessória desde 1999.

procedência integral dos pedidos, valendo a sentença como título translativo no Registro Geral de Imóveis, consideradas a área total do terreno e a desconsideração positiva da personalidade jurídica da sociedade familiar, porquanto impossível a sucessão possessória em usucapião especial urbana.

improcedência do pedido, considerados a área total do terreno que, para a espécie de usucapião postulada, deveria ser inferior a 250 m² , e o tempo de posse exercida exclusivamente por Raquel, diante da impossibilidade de computar a sucessão possessória ou a inaplicabilidade ao caso da desconsideração positiva da personalidade jurídica.

procedência parcial dos pedidos, valendo a sentença como título translativo no Registro Geral de Imóveis, considerada apenas a área utilizada para moradia e a desconsideração positiva da personalidade jurídica para permitir o cômputo do tempo de posse exercido pela sociedade.

improcedência do pedido, considerado o tempo de posse exercida exclusivamente por Raquel, diante da impossibilidade de computar a sucessão possessória e da inaplicabilidade e irrelevância ao caso da desconsideração positiva da personalidade jurídica.

O Promotor de Justiça de Seropédica constata que determinado loteamento foi inteiramente urbanizado, desmembrado e depois vendido a particulares por Paulo G., pedreiro que herdou o terreno de sua mãe, sem que ele tenha sequer requisitado a aprovação perante a Prefeitura Municipal.
Daí, a propositura de Ação Civil Pública pelo Parquet, cuja inicial sustenta as seguintes teses.

I. Aplicabilidade da Lei nº 6.766/79, em diálogo de fontes com o Código de Defesa do Consumidor, tratando-se de empreendimento imobiliário ou de loteador não profissional que apenas loteia terreno próprio recebido por herança.
II. Por conseguinte, diante de loteamento clandestino ou irregular, tem-se a anulabilidade de todos os contratos de compra e venda celebrados, independentemente de os alienantes terem ciência da irregularidade.
III. A possibilidade de inversão do ônus da prova em favor do Ministério Público que atua como substituto dos consumidores vulneráveis.

A(s) tese(s) procedentes foram apresentadas em

Um Município pretende realizar uma operação urbana consorciada com o objetivo de revitalizar o bairro central da cidade, extremamente deteriorado. Acerca dessa hipótese, pode-se corretamente afirmar:

somente é possível a implantação da operação urbana consorciada proposta pelo Município se todas as ações a serem nela executadas já estiverem previstas no plano diretor, devendo ser delimitada a área de atuação da operação mediante decreto do Prefeito.

não poderá haver a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, bem como alterações das normas edilícias, considerado o impacto ambiental delas decorrente.

poderá haver a regularização de construções, reformas ou ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente, vedada a exigência de qualquer contrapartida pela regularização.

a lei específica poderá prever a emissão pelo Município de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de construção que serão alienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessárias à própria operação.

nas regiões metropolitanas ou nas aglomerações urbanas instituídas por lei complementar estadual, poderão ser realizadas operações urbanas consorciadas interfederativas, aprovadas por leis municipais específicas.

Acerca da Desapropriação Urbanística, assinale a alternativa correta.

A Desapropriação Urbanística pode ser realizada pelos Estados, Distrito-Federal e Municípios.

Apenas os Municípios que possuem plano diretor podem se valer dessa modalidade de desapropriação.

O IPTU progressivo no tempo, quando aplicável, terá a sua alíquota majorada por até 10 (dez) anos, respeitada a alíquota máxima de 20% (vinte por cento).

Em havendo a incorporação do bem ao patrimônio público, o Ente Federativo deverá promover a sua alienação a terceiros, respeitado o devido processo licitatório.

O pagamento da indenização, por meio de títulos da dívida pública, terá o poder liberatório para o pagamento dos tributos vinculados à propriedade.